2전세사기를 당하고도 보증금을 제대로 돌려받지 못해 막막한 분들이라면 이번 내용을 꼭 확인해보셔야 합니다.
앞으로 전세사기 피해자가 경매나 공매 등을 거쳐 실제로 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족한 금액을 정
부가 지원하는 제도가 시행됩니다.
여기에 신탁사기 등으로 피해를 입은 경우에는 경·공매가 끝날 때까지 기다리지 않고 일정 금액을 먼저 받을 수 있는 선지급 후정산
제도도 함께 도입됩니다.
새로운 제도는 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다.
그동안 전세사기 피해를 입고도 보증금을 얼마나 회수할 수 있을지 알 수 없어 기다려야 했던 피해자라면 이번 제도가 실제로 어떤
방식으로 적용되는지 미리 알아둘 필요가 있습니다.
전세보증금의 최소 3분의 1을 보장한다는 의미
이번 제도에서 가장 중요한 부분은 바로 최소보장금입니다.
전세사기 피해자의 임차보증금 가운데 최소한 3분의 1에 해당하는 금액을 기준으로 부족한 부분을 지원하는 방식입니다.
예를 들어 임차보증금이 1억 5천만 원이라면 그 3분의 1은 5천만 원입니다.
만약 경매 등을 통해 실제로 회수한 금액이 3천만 원에 그쳤다면 최소보장금인 5천만 원과의 차액인 2천만 원을 추가로 지원받아 총
5천만 원까지 회복할 수 있는 구조입니다.
다만 여기서 중요한 점이 있습니다.
무조건 보증금의 3분의 1을 현금으로 지급한다는 의미는 아닙니다.
이미 돌려받은 금액이나 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등 여러 금액을 계산한 뒤 부족한 부
분을 최소지원금으로 산정합니다.
따라서 "보증금 1억이면 정부에서 3천만 원을 무조건 준다"고 이해하면 안 됩니다.
내가 이미 얼마를 회수했는지, 어떤 지원을 받았는지에 따라 실제 지원금은 달라집니다.
신탁사기 피해자는 돈을 먼저 받을 수도 있습니다
이번에 함께 도입되는 제도 중 하나가 선지급 후정산입니다.
전세사기 피해 가운데는 신탁등기가 된 주택이나 무권계약 등으로 인해 일반적인 경매·공매 절차만으로 피해 회복이 쉽지 않은 경우
가 있습니다.
이런 피해자의 경우에는 경·공매가 모두 끝날 때까지 무작정 기다리는 대신 일정 금액을 먼저 지급받고 나중에 실제 회수금액을 반
영해 정산하는 방식이 적용될 수 있습니다.
선지급금 역시 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금을 기준으로 계산합니다.
이미 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액이나 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 차감한 뒤 지급하게 됩니다.
이후 경매나 공매 등을 통해 추가로 회수되는 금액이 있다면 그 부분까지 반영해 최종적으로 정산하게 됩니다.
즉, 피해자가 받을 수 있는 돈을 무조건 한 번에 확정하는 방식이 아니라 먼저 필요한 지원을 하고 이후 실제 회수 상황에 맞춰 정산
하는 구조라고 이해하면 쉽습니다.
누구나 신청할 수 있는 것은 아닙니다
여기서 가장 조심해야 할 부분입니다.
이번 제도가 시행된다고 해서 전세금을 돌려받지 못한 모든 임차인에게 자동으로 지원금이 지급되는 것은 아닙니다.
기본적으로 전세사기 피해자로 결정된 사람이어야 하며, 실제 피해회복 상황과 주택의 처분 과정 등에 따라 최소지원금 또는 선지급
금 신청 가능 시점이 달라집니다.
최소지원금의 경우 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후 신청할 수 있고, 그 외에는 피해주택의 처분 절
차가 완료된 이후 신청할 수 있습니다.
반면 선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전이나 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있도록 했습니다.
따라서 본인이 전세사기 피해자로 결정된 상태라면 현재 피해주택의 절차가 어디까지 진행됐는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
신청할 때 어떤 서류가 필요할까?
실제 신청을 준비한다면 서류도 미리 챙겨두는 것이 좋습니다.
현재 발표된 기준으로는 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서 등이 필요합니다.
경매나 공매가 진행된 경우에는 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제와 관련된 서류 등도 제출해야 합니다.
개인의 피해 상황에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있기 때문에 무조건 모든 서류를 한꺼번에 준비하기보다는 현재 본인의 절차에
필요한 서류부터 확인하는 것이 좋습니다.
특히 오래된 전세사기 피해자의 경우 계약서나 관련 서류를 찾기 어려운 경우도 있을 수 있으므로 미리 파일이나 원본을 정리해두는
것이 도움이 됩니다.
신청하면 바로 돈을 받을 수 있을까?
신청했다고 당일 지급되는 것은 아닙니다.
최소지원금이나 선지급금을 신청하면 LH가 지급 여부와 지급금액을 결정하게 됩니다.
LH는 신청받은 날부터 90일 이내 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지하게 되며, 필요한 경우 30일 이내에서 한 차례
연장할 수 있습니다.
만약 지급결정이나 지급금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있습니다.
따라서 신청을 준비하는 피해자라면 "신청하면 바로 받을 수 있다"고 생각하기보다는 심사와 지급결정에 시간이 걸릴 수 있다는 점
도 알고 있어야 합니다.
받은 뒤에도 정산이 필요할 수 있습니다
이번 제도에서 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다.
선지급금이나 최소지원금을 받은 이후에도 임차보증금을 추가로 회수하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이 경우에는 최종 회수금액을 반영해 정산해야 할 수 있습니다.
예를 들어 먼저 지원금을 받은 뒤 경매나 다른 절차를 통해 보증금 일부를 추가로 돌려받았다면 그 금액을 반영해야 합니다.
정해진 사유가 발생했는데도 반환해야 할 금액을 제대로 신고하거나 반납하지 않는 경우에는 과태료가 부과될 수도 있습니다.
따라서 지원금을 받았다는 이유로 절차가 완전히 끝났다고 생각하기보다 추후 정산 여부까지 확인하는 것이 중요합니다.
11월 13일부터 시행, 지금부터 확인해야 할 것
이번 제도는 11월 13일부터 시행됩니다.
따라서 전세사기 피해자로 이미 결정된 분이라면 시행일이 지나고 나서 처음 알아보기보다 지금부터 본인의 피해 상황을 정리해두
는 것이 좋습니다.
먼저 내가 전세사기 피해자로 결정된 상태인지 확인하고, 현재 피해주택의 경매·공매 또는 LH 매입 절차가 어느 단계까지 진행됐는
지 살펴보는 것이 좋습니다.
그리고 지금까지 보증금을 얼마 회수했는지, 경매차익이나 임대료 지원 등 어떤 금액을 받았는지도 정리해두면 실제 지원금 계산을
확인할 때 도움이 됩니다.
특히 신탁사기 등으로 피해를 입은 경우라면 선지급 후정산 대상에 해당하는지도 확인해볼 필요가 있습니다.
마무리
전세사기 피해를 입은 사람에게 가장 힘든 부분은 단순히 돈을 잃었다는 것만이 아닙니다.
언제 얼마나 돌려받을 수 있을지 알 수 없는 상태가 장기간 이어진다는 점도 큰 부담입니다.
이번에 시행되는 최소보장제는 경·공매 등을 통해 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 부족한 부분을 지원하도
록 했다는 점에서 기존과 다른 변화입니다.
신탁사기 등 일부 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지원금을 지급하고 나중에 정산하는 방법도 마련됩니다.
다만 모든 전세사기 피해자가 자동으로 지원받는 것은 아니며, 피해자 결정 여부와 현재 주택 처분 과정, 이미 회수한 금액 등에 따라
실제 지원금과 신청 시점이 달라집니다.
전세사기 피해자로 결정된 분이라면 11월 13일 시행 전에 현재 내 상황을 한번 정리해보세요.
피해자 결정문, 임대차계약서, 경매 관련 서류와 지금까지 돌려받은 금액 등을 미리 확인해두면 제도가 시행된 뒤 신청을 준비하는
데 도움이 될 수 있습니다.
이번 제도는 단순히 "정부가 보증금을 대신 갚아준다"는 내용이 아닙니다.
내가 이미 회수한 금액과 앞으로 받을 수 있는 금액을 모두 따져 부족한 부분을 지원하는 제도라는 점을 정확히 이해하는 것이 가장
중요합니다.
※ 세부 신청 절차와 지급 여부는 개인별 피해 상황 및 관련 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.