토지거래허가구역에서 세입자가 거주하고 있는 주택을 매수하려던 무주택자라면 실거주 유예 관련 내용을 확인해 볼 필요가 있습니다.
당초 2026년 12월 31일까지였던 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장될 예정입니다.
여기에 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 임차인의 갱신계약도 일정 요건을 충족하면 실거주 유예 대상에 포함됩니다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안을 2026년 9월 17일 발표했으며, 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행할 계획입니다.
1. 실거주 유예 신청기간이 1년 연장됩니다
이번 변경에서 가장 먼저 확인할 부분은 신청기간입니다.
기존에는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 매수하는 무주택자가 실거주 유예를 신청할 수 있는 기간이 2026년 12월 31일까지였습니다.
이번 개정안이 예정대로 시행되면 신청기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 연장됩니다.
따라서 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택자라면 올해 말까지만 생각할 것이 아니라 내년 말까지의 신청 가능 기간을 함께 살펴볼 수 있게 됩니다.
다만 중요한 것은 단순히 주택을 매수한다고 자동으로 실거주 유예가 적용되는 것은 아니라는 점입니다.
토지거래허가와 실거주 유예에 필요한 요건을 각각 확인해야 합니다.
2. 세입자가 계약을 갱신해도 유예받을 수 있습니다
이번 개정안에서 눈여겨볼 부분은 임대차 갱신계약입니다.
기존 제도에서는 임대 중인 주택을 매수한 경우 일정 요건을 충족하면 현재 임대차계약의 잔여기간 동안 실거주를 유예받는 방식이었습니다.
앞으로는 여기에 갱신계약 1회가 추가로 인정됩니다.
갱신계약으로 인정되는 기간은 최대 2년입니다.
예를 들어 매수 당시 세입자가 거주하고 있고 이후 일정 요건을 갖춰 임대차계약을 갱신한다면, 기존 임대차계약의 남은 기간에 더해 갱신계약 기간까지 실거주 유예 범위에 포함될 수 있습니다.
다만 여기에는 중요한 조건이 있습니다.
실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결해야 하고, 해당 갱신계약의 시작일이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 들어와야 합니다.
따라서 단순히 “세입자가 갱신하면 2년 추가”라고 이해하면 안 됩니다.
3. 최대 3년 3개월까지 입주가 늦어질 수 있습니다
이번 제도의 내용을 계산해 보면 최대 유예기간이 상당히 길어질 수 있습니다.
2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일까지 신청할 수 있는 기간이 최대 15개월이고, 여기에 인정되는 갱신계약 기간 최대 24개월을 더하면 최장 3년 3개월까지 입주가 유예될 수 있습니다.
따라서 조건을 충족하는 경우에는 2029년까지 실제 입주 시점을 늦출 수 있습니다.
반대로 갱신계약이 인정되지 않는 경우에는 기존 임대차계약의 종료시점까지만 유예됩니다.
보도된 기준에 따르면 2026년 10월 1일 당시의 임대차계약을 기준으로 갱신계약이 없다면 최대 2028년 9월 30일까지 입주가 유예될 수 있습니다.
즉, 갱신계약 인정 여부가 실제 입주 시점에 상당한 차이를 만들 수 있습니다.
4. 아무 무주택자나 적용되는 것은 아닙니다
실거주 유예가 확대됐다고 해서 토지거래허가구역에서 전세를 낀 집을 누구나 자유롭게 매수할 수 있게 된 것은 아닙니다.
이번 조치에서도 매수자의 무주택 요건은 유지됩니다.
매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다.
따라서 중간에 주택을 취득한 이력이 있다면 본인이 유예 대상에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다.
또한 토지거래허가를 받은 뒤 주택을 취득하는 절차와 실거주 유예 신청 절차도 함께 확인해야 합니다.
실제 계약을 진행하는 경우에는 계약일, 허가 신청일, 허가일, 소유권 이전 시점, 기존 임대차계약 종료일 등을 서로 맞춰 보는 것이 중요합니다.
5. 실거주 의무가 없어지는 것은 아닙니다
이번 제도를 가장 잘못 이해하기 쉬운 부분입니다.
실거주 유예는 실거주 의무를 폐지하는 제도가 아닙니다.
말 그대로 입주 시점을 일정 기간 늦춰주는 제도입니다.
세입자의 임대차계약이 종료되고 유예기간이 끝나면 매수자는 해당 주택에 실제로 입주해야 하며, 입주 후 2년간 거주 의무도 그대로 유지됩니다.
따라서 이번 조치를 단순히 ‘전세 끼고 집을 사도 된다’는 의미로 받아들이면 안 됩니다.
무주택 실수요자를 대상으로 임대차계약이 남아 있는 주택의 거래 과정에서 발생하는 실거주 시점 문제를 한시적으로 조정하는 성격에 가깝습니다.
6. 일부 주택은 별도의 신청기간이 적용될 수 있습니다
이번 개정안에는 일반적인 임대주택 외에도 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 관련 시점이 늦어지는 경우에 대한 조정 내용이 포함됩니다.
이런 경우에는 해당 기준시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 하는 방식이 적용될 수 있습니다.
따라서 등록임대주택이나 재건축·재개발과 관련된 주택처럼 별도의 법적 절차가 진행 중인 경우에는 일반적인 세입자 있는 주택과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
주택의 종류와 현재 임대차계약 상황, 관련 사업의 진행 단계 등을 함께 확인해야 합니다.
전세 낀 집을 사려는 무주택자라면 이것부터 확인하세요
이번 변경을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장될 예정입니다.
둘째, 기존 임대차계약의 잔여기간뿐 아니라 갱신계약 1회도 인정될 수 있습니다.
셋째, 갱신계약은 최대 2년까지 인정됩니다.
넷째, 갱신계약을 인정받으려면 유예 신청 전에 계약을 체결하고, 갱신계약의 시작일도 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이여야 합니다.
다섯째, 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다.
여섯째, 입주 후 2년간 거주 의무는 그대로 유지됩니다.
결국 이번 조치의 핵심은 토지거래허가구역의 실거주 원칙을 없애는 것이 아니라, 세입자가 있는 주택을 매수할 때 실제 입주 시점을 일정 기간 늦출 수 있는 범위를 넓힌 것이라고 볼 수 있습니다.
특히 전세나 월세 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택자라면 단순히 매매가격만 확인할 것이 아니라 현재 임대차계약의 종료일, 갱신계약 가능 여부, 실거주 유예 신청일, 무주택 요건을 함께 확인해야 합니다.
이번 내용은 2026년 9월 17일 국토교통부가 발표한 시행령 개정안 기준이며, 실제 거래를 진행하기 전에는 시행되는 최종 법령과 관할 허가권자의 안내를 다시 확인하는 것이 안전합니다.